Pengelolaan dan Pencatatan Keuangan yang Simple

alam membuat sistem keuangan yang standar (sistem akuntansi), kadang kita kesulitan untuk mendapatkan Sumber Daya Manusia yang mumpuni dalam bidang keuangan khususnya Akuntansi. Kalau membeli sistem yang baku dan berdatabase, aduh mahalnya… Kalau menggunakan sistem yang gratisan (opensource), tidak semuanya bisa kita customize.

Padahal apa yang kita butuhkan dalam pengelolaan keuangan? Transaksi yang jelas dan keuntungan yang jelas bukan? Sesederhana itu. Maka kemudian saya mencoba untuk berbagi prinsip yang juga sederhana dalam pengelolaan keuangan yang simple, mudah dan semua orang dalam strata finansial maupun akademis dapat menggunakannya, membacanya dan mengartikannya. Tentu saja prinsip ini berkaitan dengan bisnis properti.

Rekening Penerimaan dan Rekening Pengeluaran
Pencatatan keuangan pada prinsipnya mencatat uang masuk dan uang keluar. Maka buka 2 rekening di bank untuk menerima uang dan mengeluarkan uang. Jadilah Rekening Penerimaan dan Rekening Pengeluaran.

Rekening Penerimaan digunakan untuk menerima uang masuk dari konsumen, modal, hutang kas dan penerimaan lainnya. Rekening Penerimaan akan dikeluarkan HANYA dan HANYA JIKA ke Rekening Pengeluaran. Rekening Pengeluaran digunakan untuk biaya, membayar hutang dan pengeluaran lainnya. Tentunya uang yang digunakan untuk membayar diperoleh dari mutasi bank atas Rekening Penerimaan.

Kenapa harus di Bank? Karena kita akan memanfaatkan Bank sebagai pencatat semua transaksi kita. Setidaknya sebagai kontrol atas transaksi yang dijalankan oleh kita. Hal ini dapat meminimalisasi kesalahan pencatatan.

Teori bodohnya adalah ketika semua uang masuk ada di rekening Penerimaan dan dikeluarkan hanya ke Rekening Pengeluaran maka saldo akhir proyek di Rekening Penerimaan adalah KEUNTUNGAN BERSIH!

Counter Sign
Rekening Penerimaan dan Rekening Pengeluaran standarnya dibuat dalam rekening giro. Bilyet giro yang tersedia ditandatangani oleh minimal 2 orang yang mewakili perusahaan.

Prinsip dasar yang diterapkan adalah saling mengingatkan agar tidak terjadi kesalahan baik kesalahan karena kebodohan sendiri maupun kesalahan karena kebodohan orang lain. Sekaligus kontrol terhadap setiap pengeluaran.

Perbanyak Rekening Penerimaan dan Hanya Satu Rekening Pengeluaran
Saya kira maksud dari prinsip ini jelas. Kita memperbesar pundi-pundi penerimaan namun hanya ada satu rekening pengeluaran. Ibaratnya seperti tandon air hujan. Lubang untuk menampung sangat besar dan luas sedangkan untuk mengeluarkan hanya ada beberapa pipa kecil.

Rekonsiliasi Bank
Jika kita memiliki rekening di bank, pencatatan transaksi yang dibuat oleh bank dalam bentuk Rekening Koran yang dilaporkan setiap bulan atau setiap ada permintaan dari kita. Kadang pencatatannya tidak begitu jelas.

Dalam format bank setiap uang yang kita masukkan akan tercatat dalam posisi kredit dan setiap uang yang keluar maka tercatat dalam posisi debet. Hal ini juga yang mewajibkan kita untuk merubah pencatatan bank sesuai dengan kebutuhan kita.

Contoh : penarikan cek no 123456 posisi debet 100 juta. Maka perlu kita perjelas bahwa penarikan cek itu untuk apa. Apakah mutasi bank atau untuk biaya atau untuk hal lainnya. Maka dalam rekonsiliasi bank kita akan dicatat contohnya : Pengeluaran untuk biaya tanah dengan cek no 123456 pada posisi kredit.

Tujuh Hari Mencari Uang dan Satu Hari Mengeluarkan Uang
Strategi uang masuk setiap hari dan uang keluar hanya satu hari sebenarnya adalah kebijakan umum yang dilakukan banyak perusahaan. Ini adalah strategi yang lincah untuk bermain cash flow dimana sumber daya perusahaan bekerja 7 kali lipat untuk mencari uang dan hanya 1/7 untuk mengeluarkan uang.

Sebenarnya apakah 7 atau 14 atau 21 adalah terserah dengan kebijakan perusahaan Anda. Tapi prinsipnya adalah memperbanyak hari untuk mencari uang dan hanya satu hari untuk mengeluarkan uang.

One Shot One Game
Maksud dari prinsip ini adalah semua rekening penerimaan dan pengeluaran hanya digunakan untuk satu proyek yang ada. Jika Anda akan membuka proyek lagi, buka lah rekening penerimaan dan pengeluaran yang berbeda. Semuanya hanya agar pencatatan keuangannya dapat dipertanggungjawabkan di setiap proyek.

http://aryodiponegoro.wordpress.com/2009/03/07/pengelolaan-dan-pencatatan-keuangan-yang-simple/#comment-1142

Pilih KPR Indent atau Kredit Konstruksi?

Dalam dunia bisnis developer property, ada beberapa pilihan pembiayaan. Untuk konsumen, lebih dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah. Seiring kemajuan jaman, KPR berkembang menjadi KPR Indent. Yakni pencairan bertahap sesuai progress bangunan. Untuk developer, dikenal dengan Kredit Konstruksi. Mirip dengan KPR Indent, Kredit Konstruksi juga dicairkan bertahap sesuai progress bangunan. Namun sebagai developer, pilihan mana yang Anda pilih untuk membiayai pembangunan Anda?

KPR Indent

KPR Indent diberikan kepada konsumen. Dengan demikian cicilan dan bunga atas kredit dibebankan kepada konsumen. Pencairan ke developer berupa prosentase atas NILAI KPR. KPR Indent lebih cenderung untuk membiayai pembelian unit rumah dengan nilai di atas 100 juta. Sehingga tidak berlaku untuk Rumah Sederhana Sehat yang bersubsidi dari pemerintah.

Keuntungan untuk konsumen adalah hak atas obyek jual beli sudah beralih dari developer ke konsumen. Konsumen juga diuntungkan dengan adanya pihak BANK yang turut memantau kegiatan pembangunan.

Keuntungan untuk developer, beban bunga tidak ditanggung oleh developer. Pencairan yang berupa prosentase atas NILAI KPR, jauh lebih tinggi dibandingkan dengan prosentase atas BIAYA KONSTRUKSI.

Kredit Konstruksi

Kredit Konstruksi diberikan kepada developer. Diberikan berdasarkan unit terjual, biaya konstruksi dan proyeksi penjualan ke depannya. Dengan demikian bunga akan ditanggung oleh developer. Cicilan Kredit Konstruksi akan dipotongkan langsung dari pencairan KPR.

Keuntungan untuk developer adalah tanpa harus menunggu pencairan KPR, pembangunan dapat dilaksanakan. Sayangnya prosentase pencairan atas dasar BIAYA KONSTRUKSI, otomatis lebih kecil dibandingkan dengan pencairan KPR Indent. Biaya konstruksi kurang lebih 40% dari harga jual.

Jadi Anda pilih yang mana?

Menilai tanah yang layak

Faktor lingkungan sekitar

Dengan melihat lingkungan sekitar, akan memudahkan kita untuk menilai apakah lokasi yang sedang diincar lebih layak untuk dibangun kawasan seperti apa. Dapat pula dilihat dari beberapa developer yang bermain di lokasi sekitar. Jika memang tidak ada, Anda adalah pioneer dengan resiko kegagalan lebih besar. Namun jika sukses, keuntungan bisa jauh lebih besar.

Harga Dasar Tanah

Harga dasar tanah dapat ditinjau dari beberapa aspek berikut : 1. Harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Dapat dilihat dari SPT PBB (Surat Penetapan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan). 2. Harga Pasar. Harga yang sedang dipasarkan pada saat itu. Dapat diperoleh dari kelurahan, iklan jual tanah, info tetangga, makelar. 3. Harga Kesepakatan. Harga pembelian tanah yang sudah terjadi dalam jangka waktu 1 tahun terakhir ini. Bisa diketahui dari notaris, info tetangga, dll.

Pertimbangan perbankan

Pertimbangan dari perbankan patut diperhatikan. Mengapa? Karena bank sebenarnya memiliki dasar perhitungan penilaian jaminan. Tentu saja dalam rangka kredit. Tapi informasi ini dapat kita gunakan sebagai dasar penentuan segmentasi pasar. Selain hal tersebut, bank juga melakukan kerjasama pembiayaan dengan developer lain yang mungkin berada di lokasi sekitar lokasi yang sedang diincar.

Bentuk Lahan

Bentuk lahan yang tidak beraturan, akan sedikit memberi kesulitan dalam menggambar siteplan, meskipun pada sisi lain kesulitan ini bias menjadi sebuah keunggulan dalam konsep. Bentuk lahan yang relative persegi, akan memberikan efektifitas lahan yang lebih maksimal dibandingkan dengan bentuk yang tidak beraturan. Lahan datar lebih mudah dalam pengelolaan dibandingkan dengan lahan berkontur. Lahan berkontur berbiaya relative lebih besar dibandingkan lahan datar. Namun keunggulan lahan berkontur, biasanya memiliki pemandangan yang indah.

Status

Lahan Sawah, biasanya lebih murah. Namun dalam proses perijinan perlu diajukan ijin pengeringan. Dan pada praktek lapangan, memang harus dikeringkan dan proses2 lainnya seperti scraping, pengurugan dll. Pekarangan, biasanya lebih mahal dibandingkan lahan sawah. Namun pengelolaannya cenderung lebih mudah. Tidak ada lagi pengeringan sepertinya halnya lahan sawah.

Tidak bersertifikat (tanah negara, hak garap). Perlu dilakukan proses sertifikasi. Untuk dapat dilakukan proses perijinan lebih lanjut. Keuntungan lahan tak bersertifikat, kita bisa melakukan negosiasi pembayaran jangka waktu yang lebih panjang dengan alasan membutuhkan waktu untuk proses sertifikasi lahan untuk memastikan luasan lahan yang akan diakusisi. SHM (Sertifikat Hak Milik). Umum dimiliki oleh perseorangan sebagai bukti milik atas lahan. Keuntungannya adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perijinan lebih cepat. HGB (Hak Guna Bangunan). Umumnya dimiliki perusahaan. Bersifat sementara dengan jangka waktu tertentu. Biasanya 25 tahun. Namun dapat ditingkatkan haknya menjadi SHM. Keuntungannya adalah lebih pasti kepemilikannya dan proses perijinan lebih cepat.

http://aryodiponegoro.wordpress.com/2009/11/25/menilai-tanah-yang-layak/

Hot Deal dalam Negosiasi Lahan

Dalam pola akuisisi lahan untuk dikembangkan menjadi perumahan, ada beberapa pola yang dapat dijalankan. Tapi pola yang seperti apa yang termasuk HOT DEAL?

Kategori HOT DEAL adalah tidak membutuhkan modal awal yang banyak untuk mengakusisi lahan. Harga perolehannya pun di bawah harga pasar. Dan pola pembayaran yang ringan serta saling menguntungkan.

Beli putus
Cara termudah dalam akuisisi lahan. Anda tinggal bayarkan sesuai harga kesepakatan berikut pajak dan proses sertifikasi di Notaris dan BPN. Kelemahannya adalah modal yang Anda tanamkan menjadi besar. Hot deal yang harus Anda dapatkan adalah memperoleh lahan dengan harga di bawah harga pasar.

Beli bertahap
Cara ini juga relatif mudah. Namun membutuhkan negosiasi yang lebih. Karena tidak semua pemilik lahan bersedia untuk menerima pembayaran secara bertahap. Kelemahannya adalah modal yang Anda tanamkan sedikit membesar dan Anda akan terjebak dalam permainan resiko pemasaran. Artinya akuisisi lahan membutuhkan putaran kas (cash flow) dari hasil penjualan. Sedangkan penjualan tidak serta merta dapat diprediksikan dengan mudah. Hot deal yang harus Anda dapatkan adalah memperoleh lahan dengan harga di bawah harga pasar dan cara pembayaran yang relative ringan.

Terdapat 3 pola dalam pembayaran bertahap. Yakni pembayaran berdasarkan waktu dan pembayaran berdasarkan kegiatan serta cara pembayaran gabungan antara waktu dan kegiatan.

Cara pembayaran berdasarkan waktu artinya Anda membayar lahan sesuai waktu yang telah disepakati. Misalkan 6 bulan. Cara pembayaran berdasarkan kegiatan artinya anda membayar lahan sesuai kegiatan yang disepakati. Misalkan kapan terjadi pembayaran uang muka, kapan pembayaran lahan ketika perijinan selesai, kapan pembayaran ketika sertifikat selesai balik nama dll. Sedangkan cara pembayaran berdasarkan gabungan keduanya artinya Anda membayar lahan sesuai waktu dan kegiatan yang disepakati.

Kerjasama kepemilikan
Inilah HOT DEAL yang sebenarnya. Dengan pola pembayaran ini, Anda dapat menekan modal awal proyek. Anda mendapatkan pola pembayaran yang ringan. Namun dengan kemudahan ini, Anda HARUS BERBAGI KEUNTUNGAN DENGAN PEMILIK LAHAN. Dan pola ini adalah cara teraman namun bukan cara termudah karena membutuhkan negosiasi yang tidak mudah pula.

Inti dari pola pembayaran ini adalah pembayaran berdasarkan kapling yang terjual. Misalkan dalam suatu lahan seluas 400m2, senilai 400 Juta, Anda membaginya menjadi 4 kapling masing-masing seluas 100m2. Maka setiap penjualan 1 kapling, Anda memiliki kewajiban pembayaran lahan sebesar 100 juta + +.

Bagaimana dengan pola bagi hasilnya? Cara tersimple adalah dari harga kesepakatan, naikkan harganya untuk menambah keuntungan pemilik lahan. Misalkan harga perolehannya 400 juta, Anda naikkan menjadi 440 juta dengan pola pembayaran ini. Atau Anda menghitung kelayakan keuangan proyek, berbagi hasil dari net income/profit.

Pemilik lahan tidak memiliki resiko atas bisnis, namun justru memiliki proyeksi keuntungan. Kenapa? Lahan miliknya jika tidak laku dijual, lahan masih utuh. Justru resiko berada di Anda sebagai developer. Namun resiko ini sangat kecil karena lahan tidak Anda akuisisi dengan pola yang lainnya. Jadi kedua belah pihak sama-sama diuntungkan.

Jadi seperti apa pola pembayaran lahan Anda? Bila Anda telah memiliki lahan HOT DEAL, sampaikan ke kami. Kami bantu untuk menjadi DEVELOPER PROPERTI!

http://aryodiponegoro.wordpress.com/2010/01/16/hot-deal-dalam-negosiasi-lahan/

Lokasi Bagus Kalau Tidak Laku ya Jelek

Judul di atas kalau diterusin panjangnya jadi begini, “Lokasi bagus kalau tidak laku ya JELEK. Lokasi jelek kalau laku ya BAGUS”. Kisah seperti ini terjadi dalam dunia bisnis developer properti. Kembali menginspirasi karena beberapa waktu lalu, seorang kawan lama di Cirebon mengajak saya mengunjungi perumahan yang sedang dia bangun.

Kawan saya ini sebut saja IA adalah seorang pemula dalam bisnis ini. Benar-benar baru. Kebetulan ada modal tanah yang sudah dikuasainya sejak lama di kampungnya. Lokasinya dari jalan utama, masih harus memasuki perkampungan (perdesaan) dengan menempuh perjalanan lebih dari 45 menit. Jauh banget.

Awal mulanya saya berpikir, tidak sejauh yang saya bayangkan. Setelah 15 menit, kok berasa semakin ke dalam. Singkat cerita sampailah saya di lokasi. Wow… 88 unit yang direncanakan sudah di booking 50 unit dalam waktu 4 bulan. Berdiri di atas lahan kurang dari 1 ha. IA hanya bekerja sendiri. Arsitek perencanaan, promosi semua di-outsourcekan kepada kawan-kawan dekatnya.

Promosi hanya mengandalkan sign board ukuran 3 x 2 m. Spanduk terpasang adalah potongan dari spanduk promosi rokok. Brosur?? Jangan tanya, belum ada. Pengolahan lahan? Hanya urugan selebar 5 x 10 m untuk akses masuk ke lokasi. Sign board??? Sama sekali tidak ada! “Modalnya berapa nih?”, saya bertanya. Tidak lebih dari 10 Juta!!! Wah… dahsyat!!! Inspiratif!

Terlepas dari kekurangan yang ada. Seperti percepatan, sistem operasional dan lain-lain. Sesuatu yang belum dimiliki kawan saya saat ini. Namun kawan saya benar-benar menginspirasi bahwa LOKASI “JELEK” KALAU LAKU YA “BAGUS”!

Pesan kawan saya sebelum kami berpisah, “Mas Aryo, saya mau mendobrak pakem yang sekarang gencar ditawarkan oleh para konsultan properti bahwa lokasi, lokasi dan lokasi itu tidak semata-mata penting. Yang paling penting adalah PASAR!”

Mantabs! Luar Biasa! Super Antusias!!!

—————————————–

Dedicated to Mr. IA, Kawan saya yang sangat inspiratif!

http://aryodiponegoro.wordpress.com/2010/02/16/lokasi-bagus-kalau-tidak-laku-ya-jelek/

Konsultan Pengembang, Mewujudkan Mimpi menjadi Pengusaha Properti

Bisnis properti memang menarik banyak orang. Apalagi banyak buku yang mengupas tentang properti. Baik dari Robert Kiyosaki sampai dengan bukunya Joe Hartanto berjudul Property Cash Machine (fully recommended book, two thumbs up Joe). Orang berbondong-bondong untuk mencari properti entah untuk investasi atau untuk meng-hedge (lindung nilai) atas bisnis yang sudah berjalan. Kenapa? Karena nilai properti pasti naik!

Tidak hanya sebagai end user (konsumen, investor, hedger), tapi orang juga tertarik untuk menjadi pengembang properti. Karena selain mendapat capital gain, juga dapat mengelola cash flow bisnis propertinya secara riil. Bukan sekedar passive income.

Nah, atas dorongan kawan karib dan melihat potensi bisnis properti, saya mencoba mengenalkan konsultan pengembang yang akan membantu peminat bisnis properti khususnya menjadi developer/pengembang.

Tugas konsultan pengembang terdiri dari 1) Perencanaan, 2) Promosi, 3) Sistem Pencatatan Keuangan, 4) Sistem Operasional, 5) Training dan Penyediaan Sumber Daya Manusia. Lima hal tersebut adalah kewajiban si konsultan. Konsultan pengembang akan mewujudkan cita-cita Anda menjadi pengembang properti. Karena mereka akan memberikan pendampingan sampai dengan Anda bisa mandiri.

Reward yang diberikan kepada konsultan pengembang adalah 1) Biaya Manajemen, 2) Biaya Operasional, 3) Bagi Hasil. Pengguna jasa konsultan tidak perlu membayar franchise atau fee manajemen di depan, sehingga si konsultan akan bertanggung jawab atas terlaksananya proyek perumahan.

Punishmentnya gimana? Tentu saja dengan tidak berjalannya proyek adalah sebuah punishment, karena jika si konsultan tidak bekerja ya berarti tidak dapat uang. Fair bukan?

Detail tentang konsultan pengembang ini, silahkan isi komentar, kemudian saya mencoba untuk menjawab. Hayo, siapa yang mau jadi pengembang ???

http://aryodiponegoro.wordpress.com/2009/07/11/konsultan-pengembang-mewujudkan-mimpi-menjadi-pengusaha-properti/

Pajak-pajak dalam Jual Beli Properti

Dalam dunia bisnis apapun, kita tidak akan lepas dari dunia perpajakan. Dan dalam setiap transaksi jual beli properti tentunya akan mengandung kewajiban pembayaran pajak. Pajak-pajak tersebut akan dikenakan kepada pembeli maupun penjual.

Berikut adalah pajak-pajak yang biasa dikenakan dalam transaksi jual beli properti.

BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB akan dikenakan kepada Pembeli dan dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan Akta Jual Beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pembayaran dapat dilakukan di Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat.

Cara menghitung BPHTB adalah sebagai berikut :

BPHTB = (Harga Jual – Faktor Tidak Kena Pajak*) x 5%
)* Faktor Tidak Kena Pajak di setiap daerah berbeda.

Pph Final (Pajak Penghasilan Bersifat Final)
Pph Final akan dikenakan kepada Penjual apabila Penjual adalah perseorangan atau Sertifikat Hak Milik (SHM). Untuk Penjual adalah Perusahaan atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), maka tidak dikenakan Pph Final. Pph Final hanya akan dikenakan apabila nilai transaksi jual beli lebih dari Rp. 59.999.999,99 (lima puluh juta sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan rupiah).

Sama dengan BPHTB, Pph Final dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan Akta Jual Beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pembayaran dapat dilakukan di Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat.

Cara menghitung Pph Final adalah sebagai berikut :

Pph Final = Harga Jual x 5%

PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
PPN akan dikenakan kepada Pembeli, dipungut oleh Penjual dengan catatan Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan atau penghasilan dari penjualan properti melebihi Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) per tahun. PPN dipungut pada saat penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan selambatnya tanggal 15 bulan berikutnya.

Cara menghitung PPN adalah sebagai berikut :

Apabila harga jual TIDAK TERMASUK PPN
PPN = Harga Jual x 10%

Atau

Apabila harga jual TERMASUK PPN
PPN = (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak*) x 10%
)* Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%

Faktor lain yang perlu diperhatikan adalah NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). NJOP dapat dilihat pada lembar PBB (Pajak Bumi dan Bangunan). Apabila NJOP lebih besar dari nilai transaksi maka dasar perhitungan pajak menggunakan NJOP begitu pula sebaliknya.

Nah, untuk berbagi dengan Anda semuanya, saya siapkan spreadsheet untuk perhitungan pajak dalam format excel 2003 (nama file : Perhitungan Pajak.xls). Caranya hanya dengan mendaftarkan diri ke feedburner sebagai reader (klik di sini) atau mendaftarkan diri di Milist, Yuk, Bisnis Properti, Yuk! (klik di sini). JANGAN LUPA isi komentar dan atau masukan untuk perbaikan atas posting tulisan ini. Maka saya kirimkan file tersebut selambatnya 3 x 24 jam ke email Anda.

Bagi Anda yang sudah terdaftar sebagai reader sebelumnya, file sudah dapat Anda nikmati sekarang. Bagi Anda yang sudah terdaftar dalam Milist, file dapat Anda download di Milist (klik di sini) atau silahkan isi komentar dan atau masukan untuk perbaikan. Maka saya kirimkan file tersebut selambatnya 3 x 24 jam ke email Anda.

Well, ok, selamat menjual dan selamat membeli!

Bisnis Developer Properti? So, How to Start?

Bisnis Developer Properti? So, How to Start?

December 29, 2009 by aryodiponegoro

4 Votes

Pertanyaan ini sering muncul baik di email, sms, facebook, dan acara coaching clinic. Pertanyaan mendasar, bagaimana cara memulai bisnis developer properti? Nah, berikut adalah urutan kerja yang biasa kami lakukan sebelum memulai membuka proyek.

Mencari lahan yang layak
Lahan yang layak ditinjau dari sisi mana saja? Banyak faktor yang bisa dijadikan patokan. Dari lokasi, harga dasar, bentuk lahan, status lahan, cara pembayaran. Lokasi dan harga dasar akan mempengaruhi segmentasi pasar. Bentuk lahan akan mempengaruhi efektifitas lahan komersil. Status lahan akan mempengaruhi percepatan proses perijinan yang berakibat biaya. Cara pembayaran mempengaruhi besaran modal yang musti digelontorkan. Detail dari mencari lahan yang layak, dapat And abaca di bagian lain di blog ini.

Sisi kelayakan lainnya adalah apakah lahan tersebut dapat dibangun perumahan. Perihal ini dapat Anda survey di dinas terkait (Bappeda – (atas revisi mas Yuda) untuk melihat Rencana Umum Tata Ruang (RUTR). Jangan sampai lahan yang akan Anda beli adalah lahan untuk daerah industri yang tidak mungkin Anda kembangkan menjadi perumahan, atau peruntukan untuk daerah resapan, atau banjir kanal.

Menghitung cepat
Pernah membaca buku Blink? Bahwa otak kita dapat bekerja secara cepat berdasarkan pengalaman sebelumnya. Ya… ini bagi Anda yang sudah mahir. Karena sering ketemu lahan, sering menghitung, dan sering praktek. Tapi bagi anda yang pemula, tentu saja ini tidak mudah.

Untuk memudahkan Anda, milist yukbisnisproperti@yahoogroups.com menyediakan cara cepat perhitungan kelayakan yang dapat Anda download sendiri. Namun cara cepat ini bukanlah perhitungan yang dapat dijadikan pedoman menjalankan keseluruhan proyek. Hanya sebagai acuan awal untuk menilai kelayakan sebuah proyek.

Master plan
Banyak hal yang musti disusun dalam master plan. Terdapat siteplan atau gambar kawasan yang terdiri dari berapa kapling komersil, berapa besaran fasilitas umum, gambar jalan, lebar jalan, lebar kapling dan sebagainya. Anda dapat gunakan jasa konsultan perencanaan untuk menggambar ini.

Ada juga survey pemasaran untuk melihat persaingan pasar di daerah tersebut. Kami biasa menyamar sebagai calon konsumen, bertanya banyak hal ke marketing developer dari harga jual (tentunya beserta diskon), spesifikasi, cara pembayaran, pajak-pajak jual beli. Juga seringkali menghampiri tukang, mandor atau kontraktor yang sedang mengerjakan proyek di sana, untuk mengetahui harga borongan. Syukur-syukur kenal kontraktor yang dapat diajak kerjasama.

Mapping lokasi di atas peta sebuah kota seringkali kami lakukan. Untuk mengetahui titik-titik pesaing dan keunggulan lokasi kami dibandingkan dengan yang lain.

Yang terakhir adalah membuat detail kelayakan proyek. Bab ini juga dapat Anda peroleh di bagian lain blog ini dan file contoh perhitungan kelayakan dapat Anda download di milist yukbisnisproperti@yahoogroups.com.

Investor
Bagi yang bermodal cekak, alangkah baik jika mampu menggandeng investor. Investor tentu saja dapat diiming-imingi pengembalian atas modal yang ditanamkan di proyek. Kami biasanya memberikan tingkat pengembalian 2 kali lipat per proyek. Misalkan modal disetorkan 500 juta, maka kami akan memberikan bagi hasil sebesar 1M di luar modal yang telah disetorkan. Jadi di akhir proyek, sang investor akan menerima 1,5 M (Pokok + Bagi hasil).

Atau pola lainnya yang sering digunakan adalah prosentase bagihasil. Misalnya 60:40, dimana 60% dari keuntungan bersih akan kembali ke investor. Atau pola-pola lain yang mungkin Anda temukan di kemudian hari.

Perijinan
Setelah kesepakatan dengan pemilik tanah dan investor sudah didapatkan. Proses perijinan perlu dijalankan. Hanya saja perijinan di satu daerah dengan daerah lainnya dapat berbeda satu sama lain. Tidak ada pakem yang sama untuk diikuti.

Bila daerah tersebut memiliki Dinas Satu Atap, akan memudahkan Anda mengurus perijinan. Jika tidak Anda musti bergerilya dari BPN, Bappeda, Kimpraswil untuk mengetahui urutan perijinan. Atau lebih mudahnya, berikan saja kewenangan kepada notaries yang sudah ahli di bidang perijinan untuk mengurus perijinan lokasi Anda.

Pemasaran
Setelah perijinan diperoleh, setidaknya dipastikan dapat diperoleh, maka lanjutkan dengan promosi dan penjualan. Banyak cara dalam promosi. Ada out door dan In door. Dengan spanduk, billboard, umbul-umbul, iklan koran, website, pameran, brosur dan lain-lain.

Jika survey pasar Anda diawal tepat. Dan Anda meramu harga jual. Kami yakin, tak lebih dari 2 bulan, produk Anda akan terjual 50%.

Well. Setidaknya Anda sekarang mengetahui urutan kerja sebelum terjun ke bisnis ini. Dan setidaknya saya dapat menjawab banyak pertanyaan tersebut di atas dengan sekedar menunjukkan link dari tulisan ini. Hehehe…

By the way bus way, kalau masih menemui kesulitan, HUBUNGI COACH TERDEKAT!!!

http://aryodiponegoro.wordpress.com/2009/12/29/bisnis-developer-properti-so-how-to-start/

menjadi INVESTOR properti

ada beberapa cara yg ditawarkan developer untuk anda menjadi INVESTOR, BERIKUT INI adalah salah satunya

PELUANG 1: sebagai pemasar dengan modal nol tetapi komisi penjualan 2,5% dari harga rumah. Resiko nol

PELUANG 2: sebagi investor sekaligus pemasar, modal minimal 10 juta untuk booking kavling (uang anda di investasikan dalam bentuk kavling) jika anda berhasil menjual kavling sekaligus rumahnya maka anda mendapat keuntungan 100%, artinya modal 10 juta balik jadi 20 juta. Resiko terburuk jika rumah tidak terjual maka kavling tetap milik anda dan jaringan serta peserta peoperty class akan membantu memasarkan. Paling lama rumah terjual dalam waktu 3 bulan sejak dipasarkan.

PELUANG 3: sebagai investor tetapi tidak ikut menjadi pemasar. 10 juta untuk booking kavling (uang anda di investasikan dalam bentuk kavling) jika kavling sekaligus rumahnya terjual oleh tim pemasaran maka anda mendapat keuntungan 50%, artinya modal 10 juta balik jadi 15 juta. Resiko terburuk jika rumah tidak terjual maka kavling tetap milik anda dan jaringan serta peserta peoperty class akan membantu memasarkan. Paling lama rumah terjual dalam waktu 3 bulan sejak dipasarkan.

JAMINAN:
SURAT PPJB (perjanjian perikatan jual beli) atas nama penjual (pemilik tanah) dan anda sebagai pembeli kavling diatas materei seperti layaknya transaksi jual beli tanah dengan developer. Sudah sah dan kuat secara hukum di lindungi oleh undang-undang Negara menteri perumahan. Bisa anda perjual belikan kembali.

Tentang AJB Tanah (Akta Jual Beli)

mmm....banyak yg mo beli rumah tapi gak ngerti apa itu ajb/ akta jual beli tanah...
berdasarkan search di internet dan bertanya langsung ke NOTARIS PPAT ( Pejabat Pembuat Akta Tanah) IBU SUZIE TADJOEDIN di jl P. Antasari no 14. Cipete. Jakarta selatan 021-7254258...
berikut ini adalah kesimpulannya.

bila ada yang berpengalaman/ pernah melakukan transaksi jual-beli tanah bisa menambah/koreksi.
Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :


1. Akta Jual Beli (AJB)
Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.

2. Persyaratan AJB
yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :
a. Penjual membawa :
· Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
· Kartu Tanda Penduduk.
· Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
· Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
· Kartu Keluarga.

b. Sedangkan calon pembeli membawa :
· Kartu Tanda Penduduk.
· Kartu Keluarga.

3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.

a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.

b. Pembuatan Akta Jual Beli
1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?
a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?
a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
b. Akta jual beli PPAT.
c. Sertifikat hak atas tanah.
d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?
a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.

*(dikutip dari http://www.tni.mil.id)

Tips Memilih Bank untuk KPR

Semangat Pagi !!!!
Alhamdulillah setelah searching2 dpt juga ttg KPR, mg bermanfaat u tmn2 yg sdg mencari info ttg KPR, yuk qt baca brg2 ^^
Membeli rumah dengan kredit (KPR) merupakan pilihan utama untuk pasangan muda di Jakarta. Tulisan ini ditujukan untuk pasangan muda yang berencana membeli rumah dengan kisaran 150-350 juta. Dengan harga ini, rumah yang didapatkan mulai luas tanah 70-120an atau 2-3 kamar tidur. Berdasarkan pengalaman kami selama ini beberapa hal pertimbangan yang harus dipikirkan baik-baik sebelum memilih bank KPR adalah:

1. Segmentasi bank
Niaga, Permata, Panin bersaing di segmen yang sama: rumah-rumah menengah di pinggiran jakarta dengan range 150-300 juta. Biasanya developer sudah menggandeng bank-bank tersebut sejak awal, kecuali perumahan spesifik seperti Legenda Wisata yang dibangun Duta Pertiwi dengan group Sinar Mas tentunya menganjurkan BII (Bank Group Sinar Mas) sebagai KPR pilihannya. Atau Daan Mogot Arcadia dengan Bank Eksindonya yang masih dalam satu group.

Niaga dikenal sebagai bank paling agresif. Niaga banyak menggandeng developer-developer kecil, ukuran 40-200 rumah per kompleks. Kalau kita mencari rumah-rumah dipinggiran Jakarta sebagian besar menawarkan Niaga sebagai pilihan KPR-nya.

BTN dikenal sebagai bank untuk KPR menengah ke bawah dalam skala besar. Prakteknya dilapangan BTN cenderung tidak agresif dalam menawarkan KPR-nya. Memang sih banyak yang berkomentar,
“KPR? kenapa ga di BTN saja”, gampang jawabannya:
“Lha BTN emang kantornya dimana?”

BNI, yang membajak kepala Divisi KPR dari Bank Niaga pun menawarkan fitur yang mirip-mirip dengan bank Niaga. Masalahnya, perumahan manakah yang digandeng oleh BNI? Mandiri yang dikenal kuat di Corporate, BCA yang di Consumer Banking, nampaknya tidak begitu terlihat di segmen perumahan menengah ini.

Kesimpulan: Niaga dan Permata #1 di kategori ini, BNI pun di 2007 ini sedang memfokuskan untuk KPRnya

2. Fleksibilitas persyaratan
Teorinya persyaratan KPR disemua bank sama, harus ada NPWP, harus ada pengalaman 2 tahun sebagai karyawan tetap, harus ada ini itu. Tapi prakteknya tidak ada karyawan yang sempurna bukan, makanya pertimbangan fleksibilitas bank harus dijadikan pertimbangan utama

Contoh: Join income / cicilan yang dibayar bersama suami dan istri seringkali berurusan pelik. Bank Niaga dan Panin memandang istri hanya komponen penunjang untuk cicilan kredit. Akibatnya status istri tidak menjadi masalah besar, apakah istri karyawan permanen/kontrak, belum ada NPWP. Sebaliknya bank Permata, BCA memandang istri sebagai komponen utama. Akibatnya semua dokumentasi harus lengkap.

Kesimpulan: Bank Panin #1 di kategori ini, Niaga #2
catatan, fleksibilitas bank Panin sempat menuai kritik dari teman-teman. Konon bank Panin masih menggunakan sistem perhitungan manual untuk approval KPR-nya, sementara bank lain menggunakan sistem komputerisasi yang mengharuskan proses prosedural.

3. Birokrasi
Birokrasi ini terkait dengan sistem kerja bank tersebut. Bank Niaga, Panin, BRI misalnya menggunakan sistem account officer (AO). Dengan sistem AO ini proses pencarian nasabah, analisa kredit hingga appraisal dikerjakan oleh satu orang yaitu sang AO dari awal hingga akhir. Keuntungannya appraisal yang dihasilkan bisa lebih tinggi, apalagi untuk rumah second. Sistem ini juga cukup rawan unsur KKN (sogok menyogoknya). Dalam beberapa kali diskusi, baik dengan developer, properti agent, atau pihak bank. Budaya untuk menyogok agar memudahkan aplikasi ini kerap dilakukan.

Sebaliknya bank Permata menggunakan sistem bertingkat. Artinya group bisnis dan analis adalah orang yang berbeda. Dalam kasus ini proses pencarian nasabah dikerjakan si A, sedangkan perhitungan kredit dikerjakan oleh si B. Ribet memang tapi dengan sistem ini Bank Permata berani menawarkan bunga paling rendah di 12.8% pa

Kesimpulan: Bank dengan model AO (Niaga, Panin, BRI) #1 dikategori ini

4. Negotiation/Bargaining
4.1 Negoisasi appraisal harga rumah
Proses kredit sebagaimana proses jual beli adalah hal yang penuh subyektivitas. Hal ini bisa berbuntut panjang semisal: Harga rumah second 300 juta, bisa jadi dinilai Niaga 250juta, dinilai Panin 270juta, dinilai BRI 350 juta. Angka ini dari mana, memang ada rumusnya seperti

luas tanah X harga pasaran + luas bangunan X harga pasaran + harga strategis

Tapi angka ini sebenarnya negotiable, tergantung kepentingan si credit officer dan nasabah itu sendiri. Kata orang “everything’s negotiable”

4.2 Negoisasi limit credit
Limit credit yang diberikan pun penuh dengan negoisasi. Gaji si amir di Telkomsel misalnya, 1 juta perbulan, tapi dalam satu tahun amir bisa 24 kali gaji. Gaji budi di software house bisa 2 juta tapi overtime budi bisa hingga 3 juta perbulan misalnya. Niaga menghitung nilai cicilan dari gaji terendah dalam satu tahun, tapi Panin menghitung dari rata-rata gaji sedangkan Permata menghitung dari analisa lainnya

Kesimpulan: Bank dengan AO yang agresif menduduki peringkat #1. Sebenarnya agak sulit memlih bank terbaik dalam kategori ini. Yang ada adalah AO/credit officer yang pintar atau yang lamban. Tapi overall Panin #1

5. Lain-lain
Komponen ini sebenarnya banyak tapi kami memilih mengkategorikannya dalam ‘tidak signifikan’. Sehingga kami lebih memfokuskan pada hal-hal sebelumnya. Seperti:

4.1 Bunga Bank,
Diskusi mengenai bunga bank bisa sangat menarik apalagi dikaitkan dengan issue floating vs fixed rate, subsidi bunga, suku bunga BI, syariah vs konvensional. Menurut kami, issue bunga bank sebaiknya tidak perlu dipusingkan. Dasarnya adalah setiap bank berkompetisi dan suku bunga sebenarnya sudah merupakan ‘ketetapan alam’ yang tidak perlu dipusingkan.
FYI, per january 2007. Permata di 12.8%, Niaga 13.88%, BCA, BNI, Mandiri di 14%. Fluktuasi jelas, konon 2005 sendiri pernah suku KPR di 20%

4.2 Feature
Ada angsuran suka-sukanya BNI, ada extra paymentnya, ada asuransinya Bank Mega. Stop, komponen ini membingungkan. Jangan terlalu dipusingkan oleh komponen ini.

4.3 Reputasi Bank
Panin, NISP mungkin tidak seterkenal Niaga atau BTN (yang justru di segmen menengah massal). Kami belum sampai mendiskusikan kategori ini.

sumber : http://priandoyo.wordpress.com/2007/01/10/tips-memilih-bank-untuk-kpr/

Peluang Bisnis Properti di Indonesia

Kali ini saya akan mengupas bertahap mengenai properti, kenapa ??? ternyata properti menyimpan begitu banyak hal yang baru dan tentunya peluang yang sangat besar bagi temen2 yang mau terjun d bisnis properti. Alhamdulillah saya mendapatkan artikelnya pak aryo dipenogoro, mudah2an setelah membaca artikel ini pembaca bs jd tmbah semangat u terjun d bisnis properti, ok ! yuk qt simak bersama :
Sebagai orang yang bekerja di bidang bisnis properti khususnya developer dan property investment Aryo Diponegoro , sangat jarang beliau mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti.

Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki peluang di bisnis properti.

Alasan No. 1. Pasti untung!
Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.

Harga tanah pasti meningkat
Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti.

Manajemen yang sederhana
Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan.

Kemas properti sebagai investasi
Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang.

Amankan bisnis dengan shadaqah
Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar???

“Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.” 2 Al Baqarah 261

Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi.

Alasan No. 2. Modal besar? No Way!
Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara.

Negosiasikan pembayaran
Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis!

Promosikan kawasan dengan menjual resiko
Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya.

Instrumen Kredit Usaha
Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi.

Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar!
Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash… Gunakan instrumen KPR.

Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali?

Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan.

Lahan baru, ladang uang baru
Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!

Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan
Tentukan target keuntungan bersih
Tentukan batasan resiko kerugian
Target pemasaran minimal harus tercapai
Tekan fixed cost, perbesar variable cost
Monitoring arus kas dan rugi laba
Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian
Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih

Jadi anda tertarik masuk bisnis properti? Kapan?

sumber :caripropertijakarta.com

Pentingnya Menggabungkan Bisnis & Properti

Smangat pagi ^^
SUbhanallah hari ini ada gerhana matahari ya ... kejadian langka tuh, intinya qt hrs banyak2 berdzikir mengingat-Nya. Karena di balik setiap kejadian fenomena alam pasti ada hikmah yang ingin disampaikan oleh-Nya.
Kali ini artikel yang akan i angkat ttg bisnis & properti. Why ?? bagi seorang pengusaha properti merupakan pengaman bagi usahanya (itu ilmu yg i peroleh dr Mbah Purdie ^^ ), ok u lebih jelasnya qt baca sama2 yuk ...

Investasi property dan bisnis adalah dua hal yang tidak bisa di pisahkan satu sama lain bersinergi dan tidak bisa dipisahkan. Sebagai contoh pertama ada seorang pensiunan pejabat teras yang memiliki aset rumah senilai 10 milyar tetapi hidup susah karena kekurangan uang dan susah makan karena tidak bisa menjual propertynya dikarenakan propertynya terlalu mahal, bagi saya dia layaknya tikus yang mencari padi di sawah lalu membuat lumbung padi dan mati di lumbung padi karena kelaparan.

Contoh kedua ada orang tua sahabat saya yang tidak berinvestasi di property dan hanya fokus pada BISNIS saja akhirnya dia tidak maju2 karena tidak bisa mengembangkan modalnya, bagi saya dia ibarat tikus yang terus menerus mencari padi di sawah tanpa membuat lumbung padi dan akhirnya mati kecapaian karena terus menerus mencari padi.nah diposisi manakah saudara sekarang?
Bagi saya Properti dan Bisnis merupakan hal yang tidak bisa dipisahkan karena kenapa????pertama ada orang yang memulai bisnisnya dengan mengagunkan propertynya di bank.kedua ada orang yang bisa membeli property dengan uang bisnisnya.ketiga ada orang yang mengembangkan bisnisnya dengan membeli property.jika ditanya jadi bagaimana kita harus memulai membeli property dulu atau memulai bisnis???

Saya akan menjawab yang ideal BISNIS dahulu karena kenapa dengan kita
berbisnis maka kita akan tajam akan hitung2an dan lebih peka terhadap
uang. Selain itu pastinya cash di bisnis juga lebih besar di banding
pegawai sehingga kemampuan kredit akan semakin tinggi.tetapi saya tidak menutup kemungkinan untuk memulai dari property dulu.tetapi ati2 tidak semua investasi property menguntungkan lalu property apa yang layak untuk diinvestasikan?


Pertama property itu harus ada. Jangan tergoda dengan gambar dan rayuan
marketing yang mengatakan harga akan naik, sewa 20%, dicarikan penyewa
dll. Karena mereka tidak bisa menjamin kalo propertynya bakal terbangun
terutama untuk ksus apartment. lebih baik beli ketika jadi propertynya
dan cari pemilik property yang ketinggalan harga.Kedua harga
property harus di bawah pasar, dalam memulai bisnis apapun prinsip
dasar yang harus di pegang teguh adalah beli semurah2nya jual semahal2nya,ketiga property itu harus mempunyai arus kas , lalu apa peranan bisnis dalam property investasi?


Peranan bisnis untuk memberikan kepercayan kepada pihak bank untuk dapat
meminjamakan dana untuk berinvestasi di property. (Sekarang saya pada
posisi Bisnis hanya untuk indetitas padahal kas masuk banyak dari
property) mengapa bisnis ? karena bisnis dapat memberikan
massive kas pada pemiliknya dan terkadang dimata bank pemilik bisnis
lebih mulia di banding yang lain.



sebagai contoh teman saya pemilik refleksi, walau bisnisnya rugi tapi pihak bank selalu menawarkan kredit.Dan mengapa pemilik bisnis lebih di dahulukan di bandingkan pegawai? karena semakin banyak bank pinjemin duit ke pemilik bisnis semakin naik kas flow perbulannya.sedangkan kalo pegawai semakin besar pinjemin duit semakin kecil kas flow bulananya.Jadi jangan lama2 jadi pegawai
http://einvesti.blogspot.com/2010/01/pentingnya-menggabungkan-bisnis.html

Membeli Rumah Tanpa Uang Muka

Sekali lagi bahwa properti itu unik. Satu lokasi dengan lokasi lainnya memiliki perbedaan. Boleh dikatakan bahwa properti sudah terdiferensiasi. Bisa kita lihat berapa harga jual tipe 36 di perumahan A dan dibandingkan dengan tipe yang sama di perumahan B. Itu dari harga, belum dari diskon, dari spesikasi bangunan, dari fasilitas rumah maupun fasilitas umum kawasan.

Berbeda pula dengan harga jual mobil yang sudah terstandarisasi. Harganya relatif sama untuk penjualan di Jakarta jika dibandingkan dengan Bandung, Cirebon, Surabaya dll. Pun jika terjadi selisih harga, anggap saja itu adalah beban pengangkutan.

Di sinilah letak kunci dari membeli rumah tanpa uang muka. Apalagi developer kadang memberikan diskon bervariasi. Celah diskon ini dapat kita manfaatkan sebagai uang muka.

Setidaknya ada 5 cara untuk membeli rumah tanpa uang muka.

Pertama, developer / penjual memang menjual propertinya tanpa uang muka dan kredit langsung ke developer. Sering kita lihat iklan gede-gedean 48X cicilan, tanpa uang muka, cicilan pertama langsung huni.

Kedua, developer / penjual telah bekerjasama dengan pihak perbankan untuk penjualan properti tanpa uang muka. Sekilas tampak tidak terjadi apapun kecuali menguntungkan konsumen. Di balik kerjasama ini adalah developer / penjual telah memiliki tabungan yang ditahan sebesar uang muka konsumen. Jadi sebenarnya tetap saja ada uang muka, namun ditanggung oleh developer sampai rumah selesai serah terima.

Ketiga, memanfaatkan celah diskon. Perang diskon antar developer dapat kita manfaatkan sebagai uang muka. Caranya juga mudah. Seolah-olah diskon yang diberikan adalah uang muka yang telah anda bayarkan. Tentu saja anda musti ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal sebuah rumah tipe 36 seharga 100juta. Diskon 10%. Maka harga sebenarnya adalah 90juta bukan? Maka dalam pengajuan KPR ke Bank, akui saja bahwa harga rumah tipe 36 MEMANG 100juta. Seolah-olah anda telah membayar 10 juta uang muka, sehingga KPR anda adalah sebesar 90 juta.

Keempat, mark up harga. Mengingat properti itu memang sudah masing-masing memiliki perbedaan, maka harga juga akan sangat bervariasi. Bahkan dalam satu kawasan saja, harga satu tipe yang sama bisa berbeda. Nah, celah ini dapat kita manfaatkan dengan menaikkan harga sedikit lebih tinggi sesuai dengan nilai uang muka. Masih sama dengan cara ketiga, anda tetap harus ber”koordinasi” dengan developer / penjual sebelum melakukan transaksi.

Contoh perhitungannya seperti ini. Misal harga tipe 36 adalah 90juta. Maka anda perlu memark-up sampai dengan 100juta (kalikan harga sebesarnya dengan faktor 1,1111 apabila uang muka yang dipersyaratkan oleh bank adalah 10%). Seolah-olah anda telah membayar 10 juta untuk mendapatkan KPR sebesar 90juta yang notabene sama dengan harga rumah.

Kelima, deposito sebagai agunan tambahan. Baca kembali cara kedua dimana developer mempunyai tabungan yang ditahan sebagai uang muka. Nah, ini adalah kebalikan dari cara kedua dimana tabungan yang ditahan adalah anda yang sediakan. Biasanya berupa deposito.

Potensi kegagalan
Membeli rumah tanpa uang muka bukannya akan 100% disetujui. Potensi gagal atau tidak mencapai 100% biasanya dikarenakan, Pertama, kemampuan membayar kembali pembeli kurang dari yang disyaratkan.

Kedua, karena kita melakukan mark up baik mark up harga atau bermain diskon, maka nilai riil melebihi nilai pasar. Appraisal dari Bank bisa jadi menilai agunan anda kurang dari yang disyaratkan.

Ketiga, agak susah dilaksanakan untuk kavling siap bangun dimana developer / penjual tidak memiliki kerjasama KPR inden. Mengapa? Karena developer sebenarnya membutuhkan uang muka untuk membangun rumah anda. Jika anda membeli tanpa uang muka dan developer tidak memiliki skema kpr inden, uang dari mana untuk membangun?

Keempat, jika nama anda sudah menjadi bagian dari Daftar Hitam Bank Indonesia, mau uang muka 90%-pun, belum tentu Bank akan memberikan KPR kepada anda. Semoga anda jangan sampai masuk dalam daftar hitam itu. Amin.

Hayo, siapa berani mencoba ?

Sumber : aryodiponegoro.com

Keuntungan Menjual Rumah dan Properti Melalui Agen

Menjual properti melalui jasa agen sangat dibutuhkan selain meringankan pemilik properti, dengan jaringan agen yang luas dapat memercepat terjualnya properti Anda.

Dalam satu wilayah biasanya satu orang agen memiliki jaringan hingga beberapa kota. Seperti agen properti yang berkantor di Jakarta Barat, juga akan memiliki properti di daerah Jakarta Selatan, Utara, Timur hingga pinggiran Jakarta seperti Tangerang, Bogor, Depok, dan Bekasi.

Keuntungan lain jika menggunakan jasa agen yaitu Anda tidak perlu dipusingkan lagi dengan masalah dokumen-dokumen properti karena semuanya akan diurus langsung, dan berikut keuntungan yang lain.

1. Menetapkan Harga Jual Properti.

Menentukan harga properti bisa dibilang gampang-gampang susah. Jika Anda mengetahui tekniknya tentu ini bukanlah hal yang membingungkan, namun jika tidak salah-salah properti Anda tidak akan laku terjual.

2. Jaringan Luas.

Walaupun Anda sangat aktif dan memiliki jaringan yang luas bukan berarti properti yang Anda jual akan laku dengan sendirinya. Biasanya tiap agen memiliki jaringan khusus para pembeli properti, oleh karena itu keunggulan mereka dapat anda manfaatkan.

3. Promosi Yang Efektif

Agen properti sudah terbiasa dalam menangani jual beli ataupun proses sewa menyewa, sehingga mereka pasti lebih paham dalam mengatur strategi promosi.

4. Menyiapkan Dokumen

Untuk Anda yang sibuk dan memiliki jadwal padat, mengurus dokumen-dokumen kelengkapan properti sangat menyita waktu. Dengan agen properti, semua bukan masalah lagi. Agen akan membantu Anda dalam melengkapi dokumen, Akta Jual Beli, proses balik nama, dan dokumen-domen penunjang lain.

5. Data Calon Pembeli

Bagi mereka yang terbiasa dalam bisnis properti sudah barang tentu memiliki target pasar yang dituju. Tidak jarang juga agen properti akan berebut pembeli untuk jenis properti yang sama, dan properti Anda semakin cepat terjual.

Saatnya Dunia Properti Menerapkan Eco-Property

Pengantar
Konferensi Real Estate Internasional FIABCI akan diadakan di Bali, Mei mendatang. Indonesia mendapat kehormatan menjadi tuan rumah. Salah satu agenda utama konferensi ini adalah green property. Untuk membahas konferensi ini lebih jauh, kami mengundang Pak Teguh Satria, Ketua Umum REI atau Presiden FIABCI Indonesia dan Pak Pingki Elka Pangestu, Ketua Paneitia Penyelenggara FIABCI ke-61, sekaligus Presiden FIABCI Asia Pasifik.

Terima kasih atas kedatangan Pak Teguh Satria dan Pak Pingki Elka Pangestu.

FIABCI akan menyelenggarakan konferensi di Bali, Mei mendatang. Bagaimana ceritanya sehingga Indonesia bisa menjadi tuan rumah Kongres Dunia pada tahun ini?
Teguh Satria: Ceritanya sebenarnya cukup panjang. Kita berjuang untuk bisa menjadi tuan rumah ini. Yang pertama tahun 2008, kita melakukan penawaran untuk menjadi tuan rumah itu di Amstrerdam. Kita sempat promosi di sana, kemudian karena ada perubahan sistem sehingga tidak bisa diputuskan di Amsterdam. Kemudian akan diputuskan di Beijing, China pada World Congress ke-60, tapi ternyata penyelenggaraan WC (di Beijing) terganggu akibat virus H1N1 sehingga dibatalkan.

(Setelah itu) baru dilakukan rapat untuk menetapkan tuan tumah World Congress ke-61 pada 6 sampai 8 Oktober 2009 di Dubai, Uni Emirat Arab. Pada saat itulah kita bersaing dengan beberapa negara yaitu Italia dan Norwegia. Dan kita mendapat banyak pertanyaan yang cukup menyudutkan, antara lain tentang keamanan dan bom Bali dan sebagainya. Tetapi kita mencoba meyakinkan teman-teman di FIABCI bahwa kita mampu menyelenggarakan itu.

Sebenarnya kita pernah ditunjuk (sebagai tuan rumah) pada tahun 1998, dan ini yang membuat mereka ragu-ragu karena pada tahun 1998 itu batal penyelenggaraan di Jakarta, Indonesia, karena krisis multidimensi, pada saat itu bulan Mei. Sehingga upaya kita cukup keras untuk meyakinkan mereka, bahkan melalui dua kali voting. Dan akhirnya karena Italia mengundurkan diri, tinggal Indonesia dan Norwegia. Dan (dalam) dua kali voting itu, kebetulan kita unggul, sehingga akhirnya ditetapkanlah Indonesia menyelenggarakan World Congress FIABCI ke-61 di Nusa Dua Bali,.yang akan kita selenggarakan pada tanggal 24 sampai 28 Mei 2010, tepatnya di Grand Hyatt Nusa Dua Bali.

Sejauh mana persiapan Kongres Dunia FIABCI ke-61 ini?
Pingki Elka Pangestu: Biasanya kan seperti Pak Teguh bilang, kongres itu layaknya kita punya dua tahun sebelumnya untuk persiapan. Tapi dalam hal ini kita hanya ada waktu sangat pendek, enam bulan, sehingga persiapannya dikebut. Sekarang boleh dibilang sudah 80 persen kita siap untuk penyelenggaraannya, termasuk di antaranya izin-izin venue, tour-nya, dan upacara-upacara, semuanya sedang dirancang. Dan Insya Allah, kita akan ke Bali untuk final. Sebentar lagi sudah on-lah semuanya.

Kabarnya sejumlah tokoh dunia seperti Mark Zuckerberg CEO dan Founder Facebook, mantan Presiden AS Bill Clinton, CEO Temasek Madame Ho Ching akan hadir dalam acara ini...
Teguh Satria: Pak Pingki akan jelaskan secara detail tentang para pembicara. Kami berharap dan kami sudah mengirim surat ke Bapak Presiden Republik Indonesia Bapak SBY, untuk berkenan membuka acara ini. Karena acara ini sangat penting, bukan hanya bagi kami, tapi kami juga berharap bahwa dengan event dunia ini, kita bisa memperkenalkan dunia properti Indonesia ke tingkat dunia. Saya yakin produk-produk kita tidak kalah dibanding dengan produk (properti) mereka di tingkat dunia. Untuk detailnya, masalah siapa pembicara, dan lain sebagainya, Pak Pingki sebagai ketua panitia bisa menjelaskan

Oke Pak Pingki, selain tiga orang yang disebut tadi, siapa saja yang akan hadir dalan kongres dunia nanti?
Pingki Elka Pangestu: Kita harapkan ketiga pembicara itu alternatif (memberikan) keynote speech, yang memberikan wawasan tentang keseluruhan keadaan dunia sekarang. Selanjutnya ada lima forum yang akan membicarakan bahwa real estate sekarang sudah integratif. Di sini kita akan ajak beberapa tokoh antara lain yang sering kita katakan social networking seperti facebook dan lain-lain. Jadi kita akan coba Mark. Juga ada beberapa arsitek ternama, kita bisa lihat landmark building, icon.

Dan juga seterusnya kita akan membicarakan khsususnya soal keuangan. Ada Pak James Riady dari Indonesia, kita harapkan bisa jadi salah satu pembicara. Juga ada beberapa CEO dari Asia Pasifik dan Eropa. Kita juga mengundang beberapa pembicara yang terkait green building dan eco-tourism, seperti founder Banyan Tree. Dan terakhir kita akan coba kaitkan
hal-hal sosio-kultural, di antaranya kita akan minta Gubernur Bali Made Mangku Pastika untuk menjadi salah satu pembicara karena Bali salah satu tempat di mana integrasi dan harmoni daripada dunia-dunia terjadi.

Dari Indonesia, selain James Riady dan Made Mangku Pastika, siapa lagi yang akan berbagi pengalaman?
Pingki Elka Pangestu: Kita harapkan Pak Ciputra, tokoh real estate dan salah satu pendiri real estate Indonesia. Juga dari kalangan pemerintahan akan hadir Pak Jero Wacik Menteri Kebudayaan dan Pariwisata, maupun Menteri Perumahan, dan beberapa tokoh lainnya

Konferensi ini mengambil tema eco-property. Apa yang mendasari kongres ini sehingga mengambil tema eco-prorerty?
Pingki Elka Pangestu: Jadi kalau lihat judul (tema)nya, Green Shoot for Sustainable Real Estate. Green shoot adalah cikal bakal atau tunas kebangkitan dunia properti yang selama ini agak terpuruk. Kemudian kita melihat kesempatan ini untuk sedikit introspeksi, ke depan, dunia real estate ini harus berkesinambungan, jadi berarti kesinambungan dari segi lingkungan, ekonomi, maupun dari segi sosio-kultural. Jadi eco-property adalah salah satu topik mau tak mau harus kita hadapi. Di dunia, tren sudah ke arah sana. Dan di Bali, ternyata sudah beberapa proyek kita yang benar-benar sudah menerapkan asas-asas properti yang hijau.

Pak Teguh, sejauh mana industri properti di Indonesia sudah menerapkan konsep eco-property saat ini?
Teguh Satria: Secara keinginan sudah banyak, tapi secara praktik, yang memenuhi syarat semua eco-property barangkali belum banyak. Tapi satu hal yang menggembirakan, mereka sudah bangga, banyak iklan you bisa ikuti, bahwa ini green building dan lain sebagainya. Justru pada kesempatan ini kita ingin mengundang para ahli untuk memberi pengenalan, apa yang dimaksud eco-property, tidak sekadar hijau, ternyata tidak seperti itu. Tapi paling tidak, hal yang meggembirakan, baik pengembang dan konsumen sudah aware dan sangat bangga, kita menjual dengan mengatakan green building, green design dan sebagainya. Dan yang beli pun merasa bangga dengan produk-produk ini. Inilah satu hal, satu modal yang baik. Lumayan juga sudah ada beberapa yang menerapkan, meskipun barangkali kita perlu adakan sosialisi yang lebih baik lagi.

Pak Teguh dan Pak Pingki, seperti apakah wajah properti Indonesia dan dunia jika developer menerapkan konsep green property, green building, eco-property?
Pingki Elka Pangestu: Mungkin yang bisa dilihat, salah satu proyek ini (Pakubuwono Residence Jakarta), salah satu pemenang Prix d'Excellence Awards yang diselenggarakan BNI dan FIABCI Indonesia.Yang dilihat sebetulnya adalah lingkungan hijau. Tapi yang terjadi di bawahnya sebetulnya yang lebih penting, infrastruktur, cara mendaur ulang, bagaimana tidak membuat polusi dan seterusnya. Jadi ini salah satu yang menerapkan antara lain 80 persen hijau, dari sisi hijau. tapi yang di bawahnya justru yang lebih penting kita bisa menerapkan yang paling baik untuk penghuni-penghuninya.

Demikianlah pembahasan kami tentang properti kali ini. (Robert Adhi Ksp)

James Riady: Industri Properti Saatnya Terapkan Prinsip Sustainable (1)

Kamis, 11/2/2010 | 18:53 WIB

Dalam Bincang Properti kali ini, Kompas.com berbincang-bincang dengan James Riady, CEO Lippo Group dan Wakil Ketua Kadin Bidang Properti. Ini bagian pertama wawancara eksklusif Robert Adhi Ksp dari Kompas.com dengan James Riady tentang pentingnya industri properti melakukan pembangunan yang menerapkan prinsip eco-property yang berkelanjutan (sustainable).

James Riady adalah salah seorang pengusaha nasional yang telah menerapkan eco-property di Indonesia. Lippo Village misalnya, bukan hanya sekadar memberi nuansa hijau, tapi juga telah menerapkan prinsip-prinsip eco-property. Untuk membahas lebih jauh soal ini, kami berbincang-bincang dengan James Riady.

Salah satu agenda FIABCI adalah membahas eco-property. Dan Lippo Village salah satu proyek properti pertama di Indonesia yang mengembangkan eco-property. Menurut Pak James, bagaimana perkembangan eco-property di dunia saat ini? Apakah pengembang sudah siap menerapkan prinsip-prinsip eco-property?

Terima kasih. Saya kira, yang perlu kita pahami adalah pikiran dunia saat ini. Yang dibicarakan ini kan banyak isu, masalah mengenai green environment, eco-environment, masalah mengenai infrastruktur, masalah mengenai acceptable standard of living yang akan datang itu seperti apa. Kuncinya dari semua ini adalah sustainability. Artinya, dunia ini sekarang 6,5 miliar penduduk. Lalu apa mampu dunia sekarang ini, yang dikelola dengan cara yang sekarang ini, mampu memberi kehidupan yang baik, untuk 6,5 miliar warga? Dan apakah bisa suatu kehidupan yang menjamin kelanjutan dari kehidupan sekarang ada? Ini kuncinya sustainability.

Untuk dilakukan semua green, bisa, tapi apakah sustainable? Semuanya eco-property, apa bisa? Bisa, tapi apakah sustainable? Jadi mencari suatu balance, antara satu cita-cita kehidupan yang layak, yang baik, dengan suatu hal yang bisa berkelanjutan, yang sustainable, yang menjadi kuncinya. Ini yang menjadi perdebatan yang sekarang berjalan di dunia. Mencari titik sustainability.

Nah, Lippo Village sendiri bagaimana? Sudah menerapkan eco-property di Indonesia?
Dalam konsep seperti itu, apalagi kita melihat 6,5 miliar, dan nantinya akan menjadi 10 miliar penduduk. Dan apa yang yang terjadi? Berarti semua yang ada ini harus melewati, dipikir kembali, dipikir ulang.

Kami sendiri, salah satu kegiatan besar adalah membangun kota baru. Lippo Karawaci salah satu kota baru yang kami bangun. Pada saat kami membangun kota baru, yang kami pikirkan adalah sustainability. Bagaimana kita bisa menciptakan, membangun suatu lingkungan hidup yang sangat baik, yang memadai, yang enak, tetapi yang sustainable, yang bisa berkelanjutan, dan juga yang bisa mengangkat environment di sekeliling kita, tidak menghancurkan.

Seperti kita lihat Lippo Village ini suatu perencanaan pembangunan kota yang kurang lebih 2.000 ha atau 20 km2. Berarti yang pertama itu adalah planning-nya. Planning-nya sudah harus mencerminkan suatu cita-cita, suatu mimpi yang sustainable. Financially juga sustainable.

Dengan demikian, kita melihat ada tempat-tempat yang harus green, tempat-tempat rekreasi, tempat-tempat public facilities, jalan yang memadai, jalan pun harus ada tempat untuk sepeda. Hal-hal seperti ini yang kita pikirkan. Tetapi lebih dari pada itu, tidak sekadar hanya membagi lahan sebagian untuk hijau, tapi yang lainnya tak ada hijaunya. Yang bukan hijau pun, umpamanya rumah, bagaimana untuk pembuangan kotoran, apakah itu cuma septic tank yang hanya ditanam di dalam tanah. Atau apa yang kita lakukan, yang kita lakukan kita punya central sewage system, yang semua kotoran dibuang ke pusat, lalu di sana diolah lagi , dijadikan eco-system yang ada di Lippo Village ini. (Robert Adhi Ksp) - Bersambung

James Riady: Prospek Properti Indonesia Sangat Cerah (2)

Dalam Bincang Properti kali ini, Kompas.com berbincang-bincang dengan James Riady, CEO Lippo Group dan Wakil Ketua Kadin Bidang Properti. Ini bagian kedua wawancara eksklusif Robert Adhi Ksp dari Kompas.com dengan James Riady tentang masa depan properti di Indonesia.

Ok, Pak James, industri properti di Indonesia saat ini makin berkembang. Bagaimana posisi Indonesia di tengah persaingan properti global?

Dalam hal ini, semua terkait dengan pengembangan makro ekonomi. Indonesia pada saat ini memiliki perkembangan yang cukup bagus. Kita melihat bahwa dunia saat ini, dunia ekonomi yang sudah matang seperti Amerika, Eropa, Jepang, mereka menghadapi suatu masalah yang sangat besar, yaitu membayar utang daripada kesalahan-kesalahan selama 10-20 tahun yang lampau.

Karena itulah kami berpendapat bahwa stimulus package yang sudah dijalankan selama 15 bulan ini tidak bisa dicabut, harus terus dijalankan. Berarti stimulus package di dunia yang terus dijalankan di negara berkembang, yang sudah developed countries, akan membawa dampak positif kepada negara Asia, yang tidak lagi membutuhkan stimulus package.

Nah, Indonesia menempati posisi yang terbaik. Karena Indonesia tidak mengerjakan stimulus package yang berlebihan tahun lalu. Jadi tahun ini, tahun depan, the next three years ke depan ini, Indonesia merupakan negara yang sangat diminati. Karena itulah Indonesia dengan kondisi makro seperti demikian, bisa memiliki harapan, hari depan yang sangat cerah. Karena itulah properti di Indonesia, kami melihat akan cerah dan akan terus maju, apalagi pemerintah sudah setuju mengambil suatu political decision, keputusan politis untuk mengizinkan pihak asing masuk membeli dan untuk bisa tinggal di Indonesia. Ini semua akan memberikan suatu dampak positif.

Dunia baru saja mengalami krisis ekonomi global, dan industri properti terkena dampaknya. Bagaimana strategi pendanaan untuk proyek-proyek properti di Indonesia?
Pendanaan suatu bagian yang sangat critical dalam pengembangan properti. Indonesia memiliki tantangan yang berat karena pendanaan di Indonesia tidak cukup hanya dalam rupiah. Pendanaan rupiah sangat terbatas. Pendanaan rupiah itu jangka pendek, rata-rata 1-2 tahun, maksimum 3 tahun. Padahal properti membutuhkan suatu feasibility, jangka panjang, lebih dari 1-3 tahun. Karena itulah rencana pemerintah untuk mempetimbangkan HGB sekaligus diberikan sampai 70 tahun atau 80 tahun, tidak lagi 20-30 tahun, terus diperpanjang, itu akan meningkatkan feasibility project properti di Indonesia.

Selain itu, perbankan Indonesia termasuk luput dari krisis global terakhir 18 bulan. Karena itulah perbankan Indonesia lebih mampu memberikan pembiayaan sekarang sudah mulai 5 tahun-7 tahun. Jadi dengan demikian, pendanaan dalam negeri akan lebih baik lagi, satu-tiga tahun ke depan. Tetapi pendanaan yang utama tetap harus datang dari pendanaan luar negeri, pendanaan dari pasar modal, pasar perbankan global. Nah kondisi ekonomi yang lebih baik, kondisi pemerintahan kita yang stabil, proses demokrasi yang stabil, ini akan menolong, membantu pendanaan luar negeri itu masuk ke Indonesia. (Robert Adhi Ksp) -

Tren Arsitektur 2010

Ada yang aneh dengan tren dalam arsitektur. Tren sebenarnya memiliki sifat sementara, singkat, sesaat, sebentar saja; sedangkan arsitektur atau bangunan akan berdiri dalam jangka waktu yang lama. Jadi, tidak tepat kalau arsitektur dikategorikan ke dalam tren.

Walaupun begitu, arsitektur memang belum lepas dari ikatan tren. Entah bagaimana mulainya arsitektur bisa bersanding dengan tren. Barangkali karena belum ada penelitian mendalam. Di sini, ada peran pengembang properti bersama media, yang melahirkan istilah tren arsitektur.

Dengan adanya tren arsitektur, maka pengembang properti lebih mudah can terarah dalam
menjual produknya. Asal ikut apa kata tren, maka propertinya pasti laku. Begitu pula dengan media arsitektur. Dengan membahas tren arsitektur, maka medianya akan laku karena orang ingin tahu, seperti apa tren arsitektur itu, terlepas apakah makna yang disampaikan tentang tren itu benar atau keliru.

Misalnya, tren arsitektur minimalis yang masih hangat terdengar. Betulkah properti yang dijual dengan sebutan minimalis itu benar-benar minimalis? Ternyata lebih banyak yang keliru, walaupun ada juga pengembang properti yang memberikan pemahaman tentang minimalis dengan benar. Apa saja dapat dengan mudah disebut minimalis agar laku, walaupun sebetulnya sama sekali tidak minimalis. Anehnya lagi, ada masanya masyarakat memang bangga can senang membeli properti yang sesuai dengan dengung tren arsitektur minimalis agar tidak dianggap ketinggalan zaman.

Jika tadi sudah dijelaskan bahwa tren itu sifatnya sementara, singkat, sesaat, sebentar saja, sebentar lagi ada ratusan ribu atau mungkin jutaan pemilik bangunan yang akan ketinggalan zaman. Padahal tujuan awal membelinya justru karena tidak mau ketinggalan zaman. Lalu, apakah bangunannya akan dirubuhkan saja atau dijual lagi? Wah, kalau dirubuhkan pasti tidak mungkin. Selain masih baru, ini bangunan lho, bukan pakaian yang bisa dengan mudah disumbangkan. Dijual pun barangkali kurang laku karena tide sesuai lagi dengan tren terbaru. Nah, mulai jelas, bukan, bahwa arsitektur dan tren itu sesungguhnya tidak dapat disandingkan?

Dari sana akan ada 'korban', dan yang menjadi korban bukan hanya pemilik properti, tetapi juga arsitektur itu sendiri. Ketika tidak sesuai dengan apa kata tren terbaru, seolah-olah arsitekturjenis itu sudah kurang bagus lagi. Minimalis akan --atau malah sudah dianggap jelek, usang, ketinggalan zaman. Padahal makna minimalis pun belum dipahami dengan benar oleh masyarakat. Jadi, apakah arsitektur minimalis itu ada waktunya menjadi jelek? Sebetulnya tidak. 'Jelek' itu ada, hanya dalam persepsi masyarakat yang keliru akibat menjadi korban istilah tren arsitektur.

Arsitektur minimalis sebenarnya merupakan salah satu arus besar dalam sejarah arsitektur yang sudah ada sejak awal tahun 1900-an, bukan hasil rekayasa para pengembang properti yang sifatnya sementara. Jadi, orang yang membeli bangunan yang betul-betul minimalis karena betul-betul menyukainya atau sesuai dengan karakter dan gaya hidupnya, tak usah khawatir dan tidak perlu mendengar apa kata "tren arsitektur"'.

Mulai sekarang kata "tren" dan "arsitektur" bila disatukan harus diberi tanda kutip, supaya tidak rancu dan menyesatkan. Karena setahu saya, tren dan arsitektur tidak pernah menikah, selama ini cuma dijodohkan saja, dan sebetulnya sama sekali tidak berjodoh karena berbeda kodrat.

Apa "tren arsitektur 2010" itu? Tidak terlalu penting lagi, bukan? Namun masih ada hal yang cukup penting untuk direnungkan bersama. "Tren arsitektur" sebaiknya tidak lagi dijadikan patokan. Yang jauh lebih penting adalah pencarian pemahaman yang lebih banyak dan lebih dalam tentang arsitektur sebagai langkah yang tepat bagi seluruh masyarakat, bukan hanya bagi para arsitek. Peran media arsitektur menjadi semakin penting untuk memberikan pemahaman yang lebih banyak, lebih mendalam, dan tentunya lebih benar, tentang arsitektur yang sebetulnya memiliki cakupan sangat luas.

Dalam konteks arsitektur rumah tinggal, menerjemahkan karakteristik clan keunikan masing-masing pemilik rumah terhadap arsitektur rumahnya merupakan pilihan yang lebih tepat ketimbang sekadar mengikuti tren. Kebhinekaan karakteristik masyarakat Indonesia akan memperluas pilihan karakter arsitektur rumah tinggal. Kesempatan untuk menjadi diri sendiri melalui bentukan rumah masingmasing akan mendorong berkembangnya eksplorasi kekayaan arsitektur tanpa dibatasi oleh "tren arsitektur".

Kondisi lingkungan hidup global yang saat ini semakin rusak juga tentunya perlu disikapi. Hemat energi, ramah lingkungan, clan berkelanjutan, selayaknya menjadi panduan sejak awal merencanakan desain rumah tinggal. Semakin lama hal-hal tersebut sebaiknya tidak akan lagi menjadi istimewa untuk dibicarakan, tapi menjadi syarat mendasar yang seharusnya memang ada, seperti halnya pencahayaan dan ventilasi alami. Semakin murah aplikasinya, maka akan semakin berkelanjutan dan lebih besar dampaknya terhadap bumi ini.

Dengan biaya yang murah, akan semakin banyak orang yang mampu mengaplikasikan arsitektur berkelanjutan. Secara otomatis, hal itu mempercepat proses penyembuhan bumi yang "sedang sakit" ini. Semakin murah biaya untuk membangun, semakin banyak uang yang bisa disisihkan untuk perbaikan lingkungan lain yang lebih besar atau untuk kepentingan kemanusiaan lainnya.

Walaupun sebetulnya mampu, tidak ada salahnya untuk berhernat clan mengurangi sedikit saja kemewahan nilai rumah tinggal. Seandainya saja setiap rumah (mewah) dapat mengurangi dan menyisihkan 10 persen-25 persen dari nilai rumahnya bagi kepentingan lingkungan atau masyarakat yang kurang mampu, tentunya lingkungan hidup sehari-hari akan menjadi semakin indah clan nilainya menjadi jauh lebih besar daripada kemewahan yang didapatkan tanpa menyisihkan sebagian biayanya. Bukankah kota tempat kita hidup akan semakin indah dlan menyenangkan untuk dihidupi bila kerusakan-kerusakan lingkungan yang telah ada dapat diperbaiki sedikit demi sedikit?

Masih ada lagi harta karun terpendam yang dapat menjadi pilihan bagi kemajuan arsitektur di Indonesia. Mungkin tidak ada yang menyangkal bahwa Indonesia adalah negara yang sangat kaya yang dikelola dengan salah, sehingga rakyatnya menjadi miskin. Ini termasuk miskinnya penghargaan masyarakat terhadap kekayaan potensi nilai lokalitas arsitektur tradisional.

Seandainya nilai-nilai dalam arsitektur tradisional Indonesia yang jumlahnya begitu banyak --yang mungkin paling banyak di dunia-- menjadi sumber inspirasi bagi arsitektur masa kini! F. Silaban, salah seorang arsitek besar pada era Soekarno, pernah bilang bahwa pada arsitektur tradisional, bukan bentuknya yang diambil, tetapi pelajari jiwanya. Barangkali memang itulah sikap yang tepat untuk mengembangkannya, yaitu dengan melakukan adaptasi, bukan duplikasi atau replikasi.

Ciri-ciri fisik, makna filosofis, adaptasi terhadap iklim, material lokal, potensi alam, dan ornamen-ornamen tradisional, merupakan contoh serangkaian makna lokalitas yang masing-masing kekayaannya dapat menjadi sumber eksplorasi. Arsitektur bukanlah soal bentuk fisik semata. Bila kita kembali menggunakan mode pakaian sebagai contoh, maka proses adaptasi terhadap batik sudah sangat berhasil. Bahan batik yang tradisional dapat diaplikasikan ke dalam berbagai karya pakaian dengan mode terbaru yang begitu indah. Pada saat ini, batik sangat dicintai oleh berbagai kalangan masyarakat. Padahal keindahan dan kekayaan batik sudah ada sejak dulu.

Walaupun tidak sama sepenuhnya dengan arsitektur, namun kira-kira seperti itulah seharusnya adaptasi nilainilai lokal terhadap arsitektur masa kini. Tidak harus terlihat tradisional secara fisik, namun mengandung maknamakna lokal yang dapat ditelusuri asal muasalnya. Eksplorasi terhadap kekayaan nilai lokalitas Indonesia ke dalam desain arsitektur masa kini, saya yakin akan dapat menghasilkan karyakarya arsitektur tingkat dunia.

Yu Sing, seorang arsitek dari Genesis (architecture, interior, lanscape). Board & Volunteer untuk Habitat for Humanity Bandung

(Sumber: Majalah IDEA No 72/VI/2010)

Cara Mudah Mempercantik Rumah

Untuk mempercantik rumah, tidak perlu harus memiliki rumah yang besar dan tampilan furniture mewah dengan merek-merek terkenal. Sebab, rumah mungil dan tampilan furniture yang sederhana pun, bisa menonjolkan kecantikan rumah. Itu semua, memang sangat tergantung pada kreativitas dan sentuhan tangan. Kejelian dalam membeli perlengkapan rumah seperti furniture, lantai, dan pilihan warna untuk cat dinding, adalah hal lain yang juga sangat menentukan.

Berikut ini, ada beberapa tips pintar untuk menyulap rumah agar terlihat lebih cantik dan gaya. Pertama, pemilihan pada furniture. Ketika memilih furniture, pilihlah model yang tahan lama dan berkualitas baik. Jangan coba-coba menomorduakan kualitas ataupun kenyamanan. Jika Anda pandai memilih, maka model furniture akan tetap abadi.

Kedua, aneka alat makan. Perlengkapan makan ini juga berpengaruh pada tatanan meja makan sehingga terlihat menarik. Karenanya, keluarkan kreativitas Anda dengan memadupandankan aneka peralatan makan dengan berbagai warna dan corak yang senada.

Ketiga, memadukan pandankan furniture tua dengan model terbaru. Perpaduan furniture tua dengan model terbaru bisa pula ditampilkan, sehingga interior rumah akan terlihat unik. Dengan perpaduan itu, maka dalam waktu sekejap rumah akan tampil seperti baru.

Keempat, pilihan warna. Ketika memilih warna untuk interior rumah, sesuaikanlah dengan kepribadian Anda. Pilihlah warna-warna hangat dengan sentuhan romantis atau warna-warna dingin yang nyaman, sehingga membuat keluarga menjadi betah berlama-lama di dalam rumah.

Kelima, ketika kita tengah mempertimbangkan untuk mendekorasi atau merenovasi sebuah ruangan, maka tidak ada salahnya bila terlebih dahulu melihat-lihat majalah khusus interior.

Keenam, cara mudah dan murah untuk meng-up to date-kan penampilan rumah adalah dengan menampilkan warna dan tekstur baru pada setiap ruangan yang Anda inginkan.

Ketujuh, kehadiran tangga bambu yang murah bisa pula dijadikan sebagai aksesoris yang unik dan cantik. Misalnya, bisa berfungsi untuk tempat menaruh majalah, handuk, atau tempat memajang koleksi-koleksi kain-kain kesayangan.

Delapan, jika lantai rumah Anda terbuat dari kayu yang berkualitas rendah, maka hal itu bisa disiasati dengan mudah. Misalnya, cat seluruh lantai dengan warna putih, maka dengan sekejap rumah akan terlihat elegan.

Sembilan, agar rumah tampil gaya dan rapi, maka jangan biarkan barang-barang tidak terpakai berserakan di sembarang tempat. Sebaiknya, simpan semuanya dalam gudang khusus.

Sepuluh, letakkan cermin dengan desain unik sebagai penghias ruangan pada tempat-tempat yang strategis. Sebab cermin juga bisa memberikan efek yang lebar pada ruangan yang mungil dan bisa mengesankan ruangan menjadi tampak lebih terang.

Sebelas, padukan tekstur warna senada, misalnya karpet bertekstur tebal dengan funiture plastik bergaya retro dan bantalan sofa berbahan sutera. Duabelas, buatlah rak dinding khusus untuk memajang koleksi buku-buku favorit, foto keluarga dan pernak-pernik lainnya.

Tigabelas, jangan pernah menampilkan tata cahaya yang berlebihan, karena akan merusak suasana ruangan. Manfaatkanlah pencahayaan alami semaksimal mungkin di pagi dan siang hari.

Silahkan Anda mencoba, semoga rumah Anda menjadi tempat tinggal yang menyenangkan untuk ditempati karena tampilannya yang menarik dan gaya. (Novi/dari berbagai sumber)

Menyelaraskan Rumah + Taman Minimalis

Menyelaraskan Rumah + Taman Minimalis

TAHUN ini merupakan tahun rumah dan taman minimalis yang kompak, trendi, dan praktis menjadi pilihan favorit para konsumen rumah, yang dengan jitu dibaca oleh para pengembang properti. Berbagai produk rumah minimalis ditawarkan dan dijual sebagai simbol baru kehidupan masyarakat kosmopolitan, yang merupakan refleksi cara hidup, berpikir, dan bekerja masyarakat urban yang serba praktis, ringan, efisien, dan penuh kesederhanaan. Dan laris manis lagi.

Rumah dan taman merupakan reinterpretasi sosial budaya masyarakat terhadap alam dan kehidupan tempat tinggalnya. Rumah adalah tempat hunian kita beristirahat, bersosialisasi, berkeluarga, dan beribadah. Taman merupakan cermin energi alam, dan energi adalah sumber kehidupan. Maka, jika rumah dan taman dirancang sebagai satu kesatuan yang harmonis akan memberikan energi kehidupan kepada penghuninya.

Konsep rumah dan taman minimalis bertujuan meningkatkan nilai suatu ruang keseluruhan (eksterior dan interior) dengan mengurangi segala sesuatu yang berlebih di dalam ruang tersebut. Filosofi minimalis mewakili gaya hidup yang praktis, dinamis, ringkas, efektif, dan efisien, yang diterapkan dalam semua aspek kehidupan termasuk arsitektur bangunan rumah, interior ruang, dan eksterior taman. Kolaborasi rumah dan taman minimalis justru menjadi media komunikasi antara arsitektur dan lansekap dengan bentuk kekontrasannya, keras-lunak, kaku-lembut, mati-hidup, geometris-dinamis, serta antara buatan manusia (budaya) dan alam.

Minimalis menghilangkan kejenuhan terhadap pemakaian banyak ornamen dekoratif, pernak-pernik aksesori. Karakter dan kualitas ruang-ruang yang tercipta ditentukan oleh keberadaan ruang itu sendiri, bukan oleh perabot dan pernak-pernik aksesori di dalamnya. Ruang menjadi terasa lega (hampa, keabadian, suasana meditatif) sesuai kebutuhan utama penghuni, mengoptimalkan sirkulasi udara segar yang sehat, dan pencahayaan sinar matahari yang melimpah (kaya warna).

Pencahayaan alami dari jendela, pintu, dinding transparan (kaca patri, glassblock), atau skylight, keteduhan pohon, komposisi tanaman dan perkerasan, yang tepat akan menghadirkan bayangan obyek-obyek dari sinar matahari yang terpantul di dinding sebagai elemen estetis alami tersendiri. Sementara permainan tata cahaya lampu sangat artistik, baik lampu sorot, lampu tanam, hingga lampu gantung dengan bentuk-bentuk geometris, mampu menghidupkan suasana malam hari.

Perlu dipahami, konsep minimalis Barat dan Timur memang agak berbeda. Konsep minimalis Barat cenderung pada rasional fungsional yang lebih menekankan pada fungsi ruang dan ekspresi kejujuran material. Sedangkan konsep minimalis Timur sangat dipengaruhi filosofi Zen-Buddhisme yang menekankan kesederhanaan, keselarasan, efisien, dan efektif, dan menyimbolkan kekosongan dan keheningan (nilai spiritual) agar setiap ruang yang tercipta jernih, polos, dan bening, sehingga ruang dapat dihayati kebesaran Sang Pencipta. Menjadi minimalis yang alami.

Pola geometris, proporsional, efektif-efisien, warna netral, dan alami (kesan lega dan lapang), warna murni (primer), representasi alam (tanaman, bentuk kontur, unsur air), material mentah tanpa finishing yang berlebihan (kesan tenang, lembut, murni, suci, polos), tekstur, dan kontras. Kualitas desain rumah dan taman, ruang yang ada, dan penyelesaian bidang struktur harus semakin lebih baik.

Bentuk desain yang lugas, polos, sederhana, tidak rumit, kompak, dan efisiensi-efektif ruang. Blocking massa, material, pencahayaan, pengulangan, sirkulasi ringkas, optimalisasi multifungsi ruang dan berurut. Nilai keindahan rumah dan taman minimalis tidak mengandalkan ornamen dan obyek artifisial, tetapi lebih bermakna kepada sebuah kejujuran bentuk, fungsi, dan penjiwaan ruang-ruang yang diciptakan.

Penataan rumah dan taman minimalis mensyaratkan keseluruhan tampilan yang harmonis, perpaduan antara material keras (beton, batu, koral, kerikil, pasir), struktur eksotis fisik bangunan dan tanaman, warna-warni eksotik, serta elemen pendukung (lampu, kolam, bangku, patung, perabot). Minimalis mensyaratkan keselarasan bahan, bentuk, warna, dan tekstur dengan kesan ingin yang disampaikan, hangat, intim, romantis, alami, atau futuristik. Permainan warna dengan tema monokromatik seperti gradasi satu-dua warna primer menciptakan kesatuan ruang antara rumah dan taman.

Pemakaian material bangunan (rumah dan taman) minimalis tidak harus selalu mahal. Pemakaian bahan-bahan sederhana (unsur kesederhanaan yang kuat) bukan kemewahan dengan material mahal, dan material alam (unsur keselarasan dengan alam). Ekspos dominasi bahan material (lunak dan keras) tertentu akan menghasilkan efek yang berbeda-beda. Desain dan perhitungan struktur yang detail dapat menghemat pemakaian bahan material dengan hasil bangunan rumah dan taman tetap optimal tampil artistik.

Penataan perabot mensyaratkan keteraturan, di mana semua benda terletak teratur pada posisinya masing-masing. Ruangan diisi dengan perabotan yang sangat efisien dan fungsional saja. Perabot yang dipilih hanya yang benar-benar dibutuhkan, bukan elemen dekoratif, jika memungkinkan multifungsi. Ruang pun terkesan bersih dan lega. Perabotan interior dan eksterior dengan bentuk-bentuk geometris bertujuan memaksimalkan penggunaan ruang, tidak ada celah ruang yang tersisa atau mati.

Taman berperan penting memasukkan keindahan dan keselarasan alam ke dalam bangunan dan menyatukan dengan lingkungan alam sekitar. Taman sebagai obyek hidup yang dinamis justru memberikan roh kepada rumah minimalis yang sering kali terkesan dingin dan kaku.

Pagar rumah dirancang memperkuat kesan minimalis dari beton bertekstur (garis horisontal/vertikal), atau tembok daun sirih (potongan batu kali disusun bertingkat) yang tengah menjadi tren, hingga pagar tanaman yang memperlembut kekakuan bangunan.

Kehadiran unsur air dalam bentuk kolam geometris dan berupa air tenang, air terjun, atau air semprot (efek kabut) menghadirkan keheningan dan kesejukan terhadap ruang dan penikmat ruang tersebut.

Rumah dan taman minimalis, keduanya harus saling berkolaborasi membentuk tatanan ruang luar, bangunan, dan ruang dalam yang seimbang (yin yang), saling berjalinan secara harmonis, dan tidak saling mendominasi. Pembagian ruang sangat efisien, fungsional, dan jelas hierarkinya, serta mengurangi (mereduksi) berbagai kebutuhan ruang yang tidak penting.

Penghuni maupun tamu dapat mudah mengenali fungsi-fungsi ruang. Ruang terasa mengalir mulai dari halaman depan, teras depan, penjelajahan setiap ruang-ruang, hingga teras belakang. Ruang makan, ruang keluarga, dan dapur yang saling berhubungan memiliki keteraturan, kesinambungan, dan keselarasan rancangan antarruang.

Totalitas taman minimalis sendiri akan dibahas pada kesempatan selanjutnya.

Menyelaraskan rumah dan taman minimalis berarti menghadirkan sebuah lingkungan rumah yang tenang dan menyejukkan.

dikutip dari : Kompas Online

properti 2010 lebih optimis

TEMPO Interaktif, Jakarta – Ketika bisnis properti terpuruk akibat krisis global awal tahun ini, justru beberapa pengamat dan pelaku bisnis properti optimis pada 2010, sektor ini akan bangkit lagi. “Sebab otoritas moneter berencana untuk menurunkan terus suku bunga KPR dan KPA. Saya prediksi tahun 2010 bisnis properti akan ‘booming’ kembali,” kata Direktur PT Lippo Karawaci Tbk, Jopy Rusli pada Februari 2009. Menurutnya kecenderungan itu terlihat dari data Global Property Guide yang menyebutkan, selama 2008 tingkat pertumbuhan investasi properti di Indonesia tertinggi di Asia Tenggara, yakni 13,4%.



Hal senada dikemukakan prinsipal agen properti Abie Property, Abie, yang memprediksikan pada 2010 pasar primer dan sekunder properti Indonesia akan melonjak kembali, terutama yang berlokasi strategis dan fasilitasnya lengkap. Ternyata mendung akibat krisis subprime mortgage di Amerika Serikat awal tahun ini, berangsur pulih. Jangan lupa, daya beli masyarakat pada 2010 bakal menguat. Sementara BI Rate masih dipatok pemerintah 6,5%, sehingga suku bunga KPR akan terjangkau.





Deputi Gubernur Senior Bank Indonesia (BI), Darmin Nasution mengungkapkan, pertumbuhan ekonomi 2009 ini berkisar 4-4,5%. Angka ini lebih baik dari prediksi sebelumnya yang hanya 3,5-4%. “Sementara pada 2010, BI memperkirakan pertumbuhan ekonomi mencapai 5% – 5,5%,” ujar Darmin pada acara Investor Summit and Capital Market Expo 2009, Rabu (2/12).




Sektor properti 2010 juga diprediksi akan jauuh membaik oleh Direktur Eksekutif Cushman&Wakefield, Arif Rahardjo, bila mengacu pada sejumlah indikator ekonomi terutama tingkat suku bunga. “SBI sampai dengan akhir tahun turun sampai sekitar 4,46% dan masih akan turun pada 2010,” kata konsultan bisnis dan keuangan ini di Jakarta, Kamis (17/12). Kondisi ini didukung oleh dengan target pemerintah yang optimis untuk pertumbuhan ekonomi, nilai tukar rupiah yang stabil, serta yang lebih penting kemampuan menekan inflasi.



Optimisme akan kondisi bisnis properti 2010 yang bakal cerah, juga membuncah dari Juan Panca Wijaya, General Manager PT Fajar Surya Perkasa, pengembang Daan Mogot Baru. “Kini kekurangan rumah telah mencapai 8,6 juta unit. Tiap tahun kebutuhan rumah sudah 800 ribu unit, tetapi pasokannya hanya 200-300 ribu unit,” tutur Juan. Menutupi kekurangan ini, karena lahan terbatas, pilihannya adalah rumah susun atau apartemen.



Meningkatnya angkatan kerja terdidik dan eksekutif di Jakarta juga membuat kebutuhan akan rumah terus meningkat. Mereka perlu hunian yang dekat dengan kantor, sehingga pilihannya adalah rumah susun atau apartemen. Harga apartemen di lokasi premium, seperti di kawasan Thamrin, Salemba, S Parman dan Kemayoran pun lebih terjangkau, dibanding mahalnya waktu dalam kehidupan metropolitan yang super sibuk. Penghuni apartemen memiliki lebih banyak waktu yang berkualitas dan menikmati kehidupan karena sangat dekat dengan simpul aktivitas sehari-hari, sehingga bebas dari kemacetan, stress dan pemborosan BBM.



Penghuni dengan berjalan kaki, mudah menjangkau kantor, juga fasilitas kehidupan dan gaya hidup serba lengkap seperti pusat perbelanjaan, bisnis dan hiburan, perkantoran, hotel bintang lima, infrastruktur kota, puluhan rute kendaraan umum, serta sarana busway dan monorail. Pasar sewanya gemuk dan lezat pula karena berada di pusat aktivitas bisnis berskala internasional, membuat apartemen makin laris tahun ini.

Menurut Agung Wirajaya, Marketing Manager PT Jakarta Realty, Apartemen Thamrin Residences yang dibangunnya membidik pasar menengah yakni para manajer dan eksekutif yang bekerja di kawasan Sudirman, Thamrin dan Kuningan. Harga per unit apartemennya per April 2009 mulai Rp 290 juta hingga Rp 900 juta, paling murah dibanding proyek serupa di lokasi yang sama.

Namun menurut Oka M Kauripan, Direktur LJ Hooker Indonesia, landed house paling prospektif pada 2010. “Tren penjualannya terus meningkat. Apalagi orang Indonesia, masih suka tinggal di rumah berhalaman,” papar Oka. Semua pendapat ini sah saja, tergantung tujuan membeli properti. Yang pasti pada 2010, prospek hunian cerah. “Dibanding kondisi 2009, prospek 2010 lebih bagus, seperti 2007,” kata Oka. Terutama ditunjang nilai tukar rupiah yang lebih stabil. Selain hunian, properti untuk perkantoran juga bakal cerah, terutama untuk sewa. “Terbukti 40% pendapatan, LJ Hooker diperoleh dari sini,” kata Oka.

Bukan hanya hunian, permintaan akan ruko juga cukup menarik. Menurut Oka maupun Juan, semua tergantung lokasinya. Di beberapa daerah yang sudah hidup, permintaan akan ruko cukup kuat. “Misalnya di Boulevard Kelapa Gading, di sini masih banyak yang butuh ruko sementara pasokannya terbatas,” kata Oka. Sedangkan Juan menilai, permintaan ruko biasanya berasal dari investor. “Saat daya beli masyarakat meningkat dia bisa sekalian jualan.”

Bila betul prospek bisnis properti pada 2010 tumbuh cukup cerah, di mana saja sebarannya? “Pilihannya masih seputar Jabodetabek. Untuk apartemen dan rumah susun ya di Jakarta, sementara landed house ada di pinggiran.” Daerah lain yang cukup prospektif adalah Banjarmasin, Balikpapan, Surabaya dan Medan. Di Jawa Tengah, Juan melihat magnet pertumbuhan properti ada di Jogja dan Solo. “Hanya saja yang berkembang cukup baik, adalah properti Solo. Di sini ditunjang oleh industri tekstil dan pariwisata.”

Bila proses pemulihan ekonomi global yang makin menguat, dengan dimotori oleh China di Asia, dampaknya cukup baik bagi Indonesia. Sektor properti, terutama hunian bakal menjadi lokomotif pertumbuhan ekonomi Indonesia. Mengingat sektor ini memberi dampak yang cukup besar bagi sektor penunjang lainnya di bisnis properti. Saatnya kembali berinvestasi properti.





Sumber : tempointeraktif